El régimen de conjuntos inmobiliarios representa uno de los desafíos más significativos desde la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN). A través del artículo 2075, este marco normativo buscó unificar y otorgar seguridad jurídica a un fenómeno inmobiliario que se expandió rápidamente en la Argentina, pero que carecía de un respaldo normativo adecuado.
Sin embargo, la aplicación práctica de este artículo ha generado incertidumbre, debates doctrinarios, conflictos jurisprudenciales y costos económicos elevados que aún requieren respuestas concretas y viables.
Antecedentes
Antes de la entrada en vigor del CCCN, los conjuntos inmobiliarios (barrios cerrados, clubes de campo, parques industriales, etc.) no contaban con una regulación nacional clara. Estos emprendimientos adoptaban distintas configuraciones jurídicas:
Derechos personales: Basados en contratos privados entre desarrolladores y adquirentes.
Derechos reales forzados: Adaptando, de forma inadecuada, la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 13.512), diseñada exclusivamente para edificios construidos.
Esquemas mixtos: Combinación de derechos reales y personales, que generaba inseguridad en cuanto a la transmisión de derechos y responsabilidades.
La Solución del CCCN
El CCCN creó el derecho real autónomo de conjuntos inmobiliarios, definiéndolos en el artículo 2073 como aquellos desarrollos urbanísticos con unidades privativas y áreas comunes indisolublemente unidas. Sin embargo, este derecho real presenta un fuerte reenvío al régimen de propiedad horizontal.
El Artículo 2075 del CCCN
El artículo 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación establece tres pilares fundamentales para los conjuntos inmobiliarios:
Regulación Local: Los aspectos urbanísticos (dimensiones, usos, cargas) son regulados por normativas provinciales y municipales, lo que genera una dispersión normativa entre jurisdicciones.
Nuevos Desarrollos Inmobiliarios: Todos los nuevos conjuntos inmobiliarios deben constituirse bajo el régimen de propiedad horizontal especial.
Adecuación de Preexistentes: Los conjuntos creados bajo derechos personales o mixtos deben adecuarse al nuevo régimen. Sin embargo, aquellos constituidos exclusivamente bajo derechos reales pueden optar por adecuarse de forma voluntaria.
El Desafío de la Adecuación
La adecuación debería instrumentarse mediante escritura pública y registrarse en los Registros de la Propiedad Inmueble, atento que hablamos de un derecho real.
El artículo 2075 no establece plazos específicos ni sanciones para el incumplimiento de la adecuación, por lo que su implementación se torna voluntaria hasta tanto sea intimada por normativa nacional o provincial.
Si bien existen distintos enfoques, considero que la adecuación debe ser estructural: En mi opinión los derechos adquiridos deben adecuarse al derecho real de propiedad horizontal especial, impulsado por incentivos públicos.
La Registración
La adecuación plantea además múltiples desafíos para los registros existentes: Los registros no pueden actuar de oficio; la adecuación debe ser solicitada por los titulares.
Desde el punto de vista notarial, toda adecuación debiera documentarse en escritura pública, por tratarse de un acto referido a derechos reales sobre inmuebles.
Desde el punto de vista catastral, toda adecuación debiera requerir un nuevo plano de mensura y subdivisión en propiedad horizontal especial.
Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad Inmueble, toda adecuación debiera requerir la apertura de matrículas específicas para los conjuntos inmobiliarios adecuados.
Por último, no puede vulnerar los derechos adquiridos, protegidos por la Constitución Nacional (art. 17). Un verdadero desafío en su conjunto.
Propuesta para una Solución Integral
En mi opinión personal, se require un plan integral que regule:
Legislación Complementaria: Reglamentar los plazos, procedimientos y sanciones para la adecuación.
Facilitación Fiscal y Catastral: Establecer incentivos y exenciones fiscales para reducir costos; y procedimientos especiales para la mensura y registración de los planos de los conjuntos inmobiliarios.
Unificación de Criterios Judiciales: Alentar una interpretación coherente y uniforme por parte de los tribunales.
Capacitación Profesional: Asegurar que todos los actores involucrados comprendan las nuevas exigencias normativas.
Por último...
La adecuación de los conjuntos inmobiliarios debe ser vista como una oportunidad para mejorar la seguridad jurídica, atraer nuevas inversiones y fortalecer el mercado inmobiliario argentino. Requiere una normativa complementaria clara y uniforme; flexibilidad en los procesos y compromiso de los actores públicos y privados para impulsar este cambio.
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