En Argentina, el estudio de títulos es llevado adelante por el notariado, para garantizar la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. Esencialmente su objetivo es analizar la legitimidad y validez de la cadena de titularidad de un inmueble, asegurando que el nuevo adquirente reciba un título libre de vicios o complicaciones legales. A continuación, repasamos brevemente algunas precisiones sobre este instituto.
Concepto
El estudio de títulos es una revisión detallada de los antecedentes dominiales de un inmueble, incluyendo actos y documentos jurídicos, para verificar la legalidad y validez de la titularidad de la propiedad. Este estudio se encuentra consolidado en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) y las normas notariales. Particularmente en el artículo 392 del CCyC, el cual protege a los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso frente a posibles reclamos, siempre y cuando hayan actuado con la diligencia debida, lo cual incluye, en la mayoría de los casos, un estudio de títulos adecuado.
La Ley 9020 del Notariado de la Provincia de Buenos Aires, específicamente en su artículo 128 inciso 3°, también menciona el deber del notario de asesorar adecuadamente a los adquirentes, enfatizando la conveniencia del estudio de títulos. Esto es parte de la obligación de medios que tiene el notario, y está vinculada con el asesoramiento que debe brindar al comprador para garantizar la seguridad jurídica de la transacción.
Además, la Ley 404 del Notariado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) también regula las funciones y responsabilidades de los escribanos. En su artículo 22 inciso c) establece que el notario tiene la obligación de asesorar a las partes, lo que incluye el deber de advertir sobre la necesidad y conveniencia de realizar un estudio de títulos para garantizar la seguridad jurídica de la transacción inmobiliaria.
Función
La función principal del estudio de títulos es garantizar que el inmueble que se va a adquirir no esté sujeto a situaciones que puedan afectar negativamente los derechos del comprador. Esto incluye proteger al comprador frente a posibles reclamos de terceros, embargos, vicios en la cadena de titularidad, y otras situaciones que puedan generar inseguridad jurídica. En este sentido, el estudio de títulos es un instrumento fundamental para la configuración de la buena fe del adquirente, ofreciendo la seguridad de que se ha actuado conforme a derecho.
El estudio de títulos comprende la revisión de los documentos originales, como escrituras públicas y expedientes judiciales o administrativos, verificando la cadena de transmisiones desde un título traslativo hasta el cumplimiento del término prescriptivo que garantiza la validez del dominio. Esta revisión exhaustiva asegura que no existan vicios manifiestos en la cadena dominial, lo cual es esencial para configurar la buena fe del comprador y protegerlo frente a eventuales reclamos.
Principales Aspectos que se Analizan
- Cadena de Transmisiones de la Titularidad y Capacidad: Se analiza la historia dominial del inmueble para verificar que no haya saltos o interrupciones en la titularidad y que todas las transmisiones hayan sido legales. Además, se verifica que los anteriores titulares fueran capaces, sin limitaciones; y cuando se hubiera actuado por representación, su legitimación.
- Antecedentes Registrales Inscriptos: Se verifica la información en el Registro de la Propiedad Inmueble para asegurar que no existan embargos, hipotecas, u otras restricciones sobre el inmueble. En este sentido, el artículo 4° de la Ley Nacional de Registro 17.801 establece que la inscripción no convalida el título nulo ni subsana sus defectos, lo cual subraya la necesidad de un estudio de títulos exhaustivo.
- Derechos de Terceros: Se identifica si existen derechos de terceros como usufructos, servidumbres o hipotecas, que puedan limitar el pleno dominio del inmueble. Asimismo se verifica el cumplimiento de obligaciones propter-rem como impuestos, expensas, etc.
- Concordancia de Superficie y Medidas con la Documentación Catastral: Se corrobora que las medidas y superficie del inmueble coincidan con los registros catastrales y la documentación.
- Nulidades: Se buscan posibles causas de nulidad o vicios que afecten la validez de los actos jurídicos involucrados en la titularidad del inmueble. Esto incluye un análisis detallado de los documentos para detectar vicios manifiestos que puedan invalidar la transmisión de dominio.
Buena Fe
La buena fe del adquirente no se reduce a la mera creencia de actuar conforme a derecho, sino que se configura a partir de un conjunto de diligencias razonables, siendo el estudio de títulos una de las más importantes.
Si bien no existe una obligación legal explícita para el notario de realizar el estudio de títulos en todos los casos, la prudencia profesional y las recomendaciones doctrinarias y jurisprudenciales indican que es una práctica esencial para evitar problemas en la transmisión de derechos reales sobre inmuebles.
Conclusión
En fin, el estudio de títulos es una diligencia esencial en el ámbito inmobiliario argentino, ya que permite configurar la buena fe del comprador y garantizar la seguridad de la transacción. Sin un adecuado estudio de los antecedentes dominiales, se pone en riesgo la validez de la operación y la protección del adquirente.
La revisión cuidadosa de los antecedentes permite identificar posibles vicios manifiestos, asegurando que el comprador no quede expuesto a sorpresas indeseadas que afecten su derecho de propiedad.
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