El usufructo es un derecho real que surge, en principio, del desmembramiento de otro derecho real, que es el dominio. Se caracteriza por otorgar a su titular (el usufructuario) ciertas facultades del dominio, pero no todas: solamente el usar, gozar y disponer jurídicamente de manera limitada, de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Mientras que las facultades de disponer jurídicamente de manera plena y material, las sigue conservando el dueño (titular de dominio desmembrado, llamado también, titular de la "nuda propiedad").
Decimos “usar” porque el usufructuario puede vivir en el inmueble y disfrutarlo, dandole todos los usos permitidos por las normas urbanísticas locales.
Decimos “gozar” porque puede percibir todos los frutos que el inmueble genere, como por ejemplo: frutas, plantaciones, alquileres civiles, etc.
Y finalmente decimos “disponer jurídicamente de manera limitada, de un bien ajeno, sin alterar su sustancia” porque, a menos que se encuentre prohibido por el mismo acto de constitución, el usufructuario puede transferir (a cambio de un precio o gratuitamente) su usufructo a otra persona para que esta última aproveche las facultades anteriores de por vida (solo limitado a la vida del usufructuario original). El hecho de no alterar la sustancia, en principio, implica no variar los aspectos materiales y/o no materiales (ej. vistas, ventilaciones, etc.) del inmueble que lo hacen ser lo que es, al tiempo de la adquisición de la posesión, además de no variar su forma y destino. Habrá que analizar en cada caso si se altera la sustancia o no.
Siempre aparece sobre bienes inmuebles ajenos (de otras personas). Es decir, el usufructuario aprovecha un bien inmueble (de manera gratuita u onerosa) que no es suyo (similar a la locación o al comodato, según el caso; o incluso inversamente), con todas las protecciones jurídicas de los derechos reales, para que jamás se lo arrebaten (persecución) y para ser preferido sobre todos los acreedores (preferencia).
Algunos ejemplos...
Un ejemplo es el caso de donación con reserva de usufructo vitalicio y gratuito: En este caso, padre y madre desean donar un inmueble a su hijo (ponerlo a su nombre) y reservarse el derecho de usarlo, gozarlo y disponer jurídicamente sin alterar su sustancia, de por vida (usufructo). Entonces, escribano de por medio, transfieren el derecho real de dominio a su hijo, pero desmembrado. Esto se conoce como transferir la “nuda propiedad” ¿Por qué? Porque solo transfieren a su hijo la facultad de disponer del inmueble jurídicamente de manera plena (venderlo, gravarlo, etc.) y material (modificarlo físicamente, variar destino, etc.), una vez que ya no estén; reservándose con el usufructo vitalicio, todas las demás facultades inherentes al dominio (usar, gozar y disponer jurídicamente de manera limitada y sin alterar la sustancia). En otro palabras, es decir: los hijos no podrán vender el inmueble, ni gravarlo con hipoteca u otra cargas reales, ni darlo en alquiler, ni desalojarlo y pedirle a sus padres que vivan en otro lugar, mientras ellos estén vivos. Como corolario, al fallecimiento de los padres los hijos consolidarán el dominio, tendrán todas las facultades inherentes a este y podrán disponerlo libremente, sin necesidad de realizar, en principio, trámites sucesorios en relación a este inmueble, siempre que la donación no haya vulnerado derechos hereditarios por legítima.
Otro ejemplo, es el caso del usufructo remunerado: Una persona vende el inmueble a otra por un precio muy inferior al de mercado (o incluso dona, aunque no sería lo más recomendable), justificándose en la reserva de usufructo remunerado vitalicio, es decir, que el comprador deba pagarle de por vida un canon (similar a un alquiler inverso) para mantenerlo hasta su deceso. Con su muerte, el comprador consolida el dominio pleno y puede disponer jurídicamente del inmueble sin restricciones; realizando de esta manera ambas partes un negocio paritario, que en miras a sus intenciones ha convenido a los dos: comprar a mejor valor; y vender sin perder ciertas facultades sobre el inmueble (sobre todo, que no lo desalojen) logrando además un capital, más una renta de por vida (contrato de renta vitalicia)
Si te gustó el posteo, te invito a compartirlo.
